26.10.2016 – „Wir haben durchaus Anspruch, weg von 0815 aber mit Maß und Ziel, die Stadt Selb in eine attraktive Zukunft zu bringen“, weiß Oberbürgermeister Uli Pötzsch um gute Chancen in der Entwicklung der Innenstadt. Dass das jedoch nur gemeinsam mit dem Bürger geht,

das betonen er und Bauamtsleiter Helmut Resch immer wieder. Nichts wolle man schließlich einfach überstülpen, sondern ganz bewusst Anregungen, Ideen, Kritik aufnehmen und einfließen lassen im „Masterplan Innenstadt“. Nach der Auftaktveranstaltung Mitte September, bei dem, wie auf selb-live.de ausführlich berichtet, rund 100 Personen an einem Stadtrundgang und zur anschließenden Präsentation im Rosenthal-Theater über 150 Personen teilgenommen hatten, kamen auch vor zwei Wochen zu den daraus folgenden Arbeitsgruppen über 80 Teilnehmer. „Das ist eine überraschend hohe Personenanzahl und alles andere als selbstverständlich“, erklärt Martin Karsten vom „Forum Bremen“. Er und seine Kollegen übernehmen als Spezialanbieter für besondere Aufgaben im Bereich der Stadtentwicklung die Moderation und die Begleitung des Beteiligungsprozesses sowie die Fortschreibung des Integrierten Stadtentwicklungsprozesses. Und nicht nur die Quantität wird gelobt. „Es ist positiv, wie kontrovers aber auch sachlich und konstruktiv in den Workshops diskutiert und gearbeitet wird“, konnte Resch feststellen. Die Zustimmung aus der Bevölkerung scheint da zu sein. „Das ist unser Ding“, beschreibt Karsten in dem Zusammenhang das Gefühl der Teilnehmer in den fünf Workshops, die alle im „Walk & Talkformat“ stattfanden.

Arbeitsgruppe Einzelhandel und Dienstleistung

Knapp 25 Teilnehmer sprachen nach einem Innenstadtrundgang Defizite an. Genannt wurden dabei die fehlende Attraktivität beim Branchenmix, der Produktpräsentation oder auch die uneinheitlichen Ladenöffnungszeiten. Auch sei es schwer, Nachfolger im Einzelhandel zu finden, tendenziell sei die Inhaberschaft überaltert. Probleme sieht man nicht nur auf der Einzelhändlerseite, sondern auch bei Gebäudeeigentümern. Ladenlokale seien nicht mehr zeitgemäß geschnitten oder weisen keine moderne Ausstattung auf. Im Verhältnis zum Standard und zur Lage seien auch die Mieten teilweise zu hoch.

Als Ansatzpunkt erachtet man es, den innerstädtischen Einzelhandel unter einem thematischen Dach zu positionieren, „Originell“ und „regional“ könnten dabei wichtige Aspekte darstellen. Auch bedarf es eines systematischen Leerstandmanagements. Durch die Fachschule für Produktdesign weist Selb eine große Anzahl junger Kreativer auf, weshalb die Kreativwirtschaft für Belebung sorgen könnte, beispielsweise auch durch ein Designcafé. Als Magnet könnte auch ein Lebensmittelanbieter mit hoher Frequenz wirken. Natürlich aber auch ruhen die Hoffnungen auf die Pläne eines Investors, der mit dem Factory In und im Bereich des ehemaligen Kaufhaus Storg zwei Outletstandorte verbinden möchte. Dieses Shoppingcenter wird vom Einzelhandel keineswegs als Konkurrenz gesehen, sondern eben als einen Frequenzbringer, von dem man profitieren könnte. Somit gilt als Aufgabe Lösungen zu finden, zum einen die Verbindung vom Factory In zum „Storg“ und zum anderen weiter in die Ludwigstraße zu schaffen. Gerade die angedachte Stellplatzsituation zwischen den beiden Standorten wird nachvollzogen und favorisiert, weniger aber, sollten Parkplatze westlich des Factory In entstehen.

Arbeitsgruppe Tourismus

Durchaus bietet die Stadt Selb insgesamt interessante touristische Aspekte und Anknüpfungspunkte, aber auch, so die Einschätzung, habe man vielfach Defizite, vor allem im Citybereich. Neben touristischen Magneten in der Innenstadt fehlt es hier insbesondere an gastronomischem Angebot. Auch Angebote für unterschiedliche Zielgruppen, gerade auch für Jüngere sind dünn gesät. Es fehlt an Lebens- und Aufenthaltsqualität, stellten die Workshop-Teilnehmer fest. Im Bezug auf die steigende Nachfrage nach Übernachtungen bedarf es auch eines weiteren Hotels. Neben dem Porzellan könnte Design und moderne Architektur zukünftig ein Tourismus-Leitthema sein. Neben der Anbindung der Innenstadt an die Tourismusmagneten wie beispielsweise die Outlets müsse es gelingen, Selb stärker als touristischen Ankerpunkt des Fichtelgebirges zu etablieren.

Arbeitsgruppe Städtebau und Freiflächen

Wie wird Selbs Innenstadt noch schöner und unverwechselbarer? Wie können attraktive Verbindungen von den beiden Outletstandorten als auch vom Fachmarktzentrum in der Schillerstraße in die Innenstadt zukünftig aussehen? Das waren Leitfragen, mit denen sich über 20 Teilnehmer dieses Workshops beschäftigt haben. Bei der Ist-Situation wurde insbesondere der Martin-Luther-Platz als Raum mit hoher Aufenthaltsqualität beurteilt. Als wertvoll werden hier die gut sanierten Altgebäude angesehen. Aber auch im Umkreis gefallen das Rosenthal-Theater und moderne Gebäude wie das JAM und die IQ-Wohnanlage. Ebenso wird das städtische Grün als „Wohlfühl“-Bereich betrachtet.

Deutlich mehr Potential für Aufenthaltsqualität sieht die Arbeitsgruppe beim Gerberplatz, allen voran in Sachen Gastronomie. Eine schönere Gestaltung sollte der westliche Teil der Ludwigstraße erfahren, die Schillerstraße wird wegen ihrer Dimension und ihrer teilweise fehlenden Blockrandbebauung als veränderungsbedürftig gesehen. Defizite sieht man zudem bei der Fassadengestaltung, die die Gestaltung von Ladenlokalfronten teilweise mit einbezieht. Dringlich gewünscht wird hier ein Fassadensanierungsprogramm, ergänzt ggf. durch ein Geschäftsflächen- und ein Haus- und Hofflächenprogramm. Dieses soll Eigentümern, die Aufwertungen vornehmen, einen pauschalen Anteil öffentlicher Förderung anbieten. Eine qualitätsvolle und unterstützende Beratung wird neben dem finanziellen Aspekt als wertvoll angesehen.

Ein städtebaulicher Ansatz zur Verbesserung der Verbindung vom Rosenthal-Outlet in die Innenstadt wird nicht gesehen. Begrüßt wird dagegen das Vorhaben der Stadt Selb, den ehemaligen NKD in der Ludwigstraße zu erwerben, um eine Verbindung zwischen der Ludwig- und der Schillerstraße zu schaffen. Beim Sprung über die Heinestraße und dem Sprung über den Sparkassenplatz ergaben sich unterschiedliche Einschätzungen: ein Teil der Teilnehmer/innen findet Parkplätze zwischen Heinestraße und Sparkassenplatz ungeeignet, andere befürworten diese an der Stelle wegen der geringeren Fußwegentfernung in die Innenstadt, aber nur bei hoher Ausführungsqualität. Hohe Ausführungsqualität könnte auch eine Tiefgarage beinhalten, auf der andere Nutzungen möglich sind (Parkanlage, Fußweg, Gebäude). Denkbar wäre eine Überbrückung der Heinestraße für die Fußgänger, die sich gestalterisch an die Porzellantradition anlehnt. Strittig war die Frage nach Blockrandbebauung an der Marienstraße: einige waren dafür und einige dagegen. Ähnlich die Frage nach einer Sperrung der Marienstraße oder nicht. Bei aller Heterogenität der Einschätzung war doch eine grundsätzlich positive Haltung zu einer großen Factory Outlet-Lösung als Potential zu erkennen. Als Potential wird bei Neubebauung des Storg gewertet, dass der Bau durch eine zurückgesetzte Fassade Platz in der Ludwigstraße bieten und das Rathaus dadurch stärker zur Geltung bringen könnte.

Arbeitsgruppe Wohnungswirtschaft

Der überwiegend ältere Wohnungsbestand in der Innenstadt entspricht vielfach nicht heutigen Wohnstandards. Die Investitionsbereitschaft der Eigentümer ist verhalten. Als Gründe für diesen erörterten Ist-Zustand werden (zu) geringe Mieterlöse bei Mietwohnungen, aber auch fehlende Erfahrungen der Eigentümer mit größeren Umbau-/Sanierungsvorhaben genannt. Derzeitige Miet-Nachfrage ist stark durch einkommensschwächere Haushalte geprägt. Hier ist ein enger wechselseitiger Zusammenhang Wohnungsangebot-Mietniveau-Wohnungsnachfrage festzustellen. Auf der anderen Seite ist das Interesse am Wohnstandort Innenstadt in (fast) allen Gesellschaftsschichten und Haushaltstypen vorhanden, es fehlt aber oftmals an entsprechenden Angeboten, teilweise auch an Informationen über verfügbaren Wohnraum. Explizit festgestellt wurde ein Mangel an kleinen und bezahlbaren Wohnungen für Senioren.

Als positive Zeichen werdet man die sehr gute Resonanz auf die neuen Wohnanlagen der SelbWerk für das Entwicklungspotential des Wohnstandorts Innenstadt. Auch der persönliche Erfahrungsschatz der Anwesenden ergab vielfältige Hinweise darauf, dass bei entsprechenden Wohn-Angeboten – sowohl Miete als auch Eigentum – ein breiteres und auch stabileres Bewohnermix in der Innenstadt sehr realistisch zu erreichen ist. Es überwog die Einschätzung, dass bei qualitativ angepasstem Angebot ein höheres Mietniveau in der Innenstadt als derzeit üblich erzielt werden könnte, und somit die Voraussetzungen für Investitionen in den Bestand eigentlich besser seien als von vielen unterstellt. Gerade aus anderen Regionen zuziehende Menschen (z.B. wg. Arbeitsplatzwechsel) seien in der Regel höhere Mieten gewöhnt. Nach Auskunft von Helmut Resch ist zudem damit zu rechnen, dass auch Sätze der anerkannten Kosten für Unterkunft und Heizung aufgrund angepasster (und realistischerer) Berechnungsmethoden künftig steigen würden. Als „Hausnummer“ wurde für hochwertig sanierten oder neu errichteten Wohnraum eine Kaltmiete von EUR 7,50/qm genannt. Gerade ehemals durch Einzelhandel genutzte aber heute nicht mehr konkurrenzfähige B-Lagen bieten sich für einen Ausbau des Wohnangebots in der Innenstadt an. Im Sinne eines Mehrgenerationen-Mix könnten sich die Erdgeschosse als besonders geeignet für ältere Mitbürger erweisen. Bei vielen Eigentümern ist von einer Verkaufsbereitschaft auszugehen. Zudem wird in Selb und Region eine Bereitschaft vieler Menschen vermutet, nach dem Freyunger Vorbild „sinnstiftende Investitionen“ in der Selber Innenstadt vorzunehmen – u.a. im Rahmen von Altbausanierungen oder auch in Neubau. Mit der städtischen SelbWERK GmbH verfügt die Stadt über einen leistungsfähigen und flexiblen Akteur, der sich als Partner für vielfältige Wohn-Entwicklungsprojekte anbietet. Resch sieht durchaus, auch rückblickend auf dem Erfolg der ESM beim Bürgerbeteiligungsprogramm beim Windpark Vielitz, Potential bei der Bündelung von privatem Investitionsinteresse. In beträchtlichem Umfang könnte privates Kapital und Interesse aktiviert werden, um Investitionen in das Wohnangebot der Innenstadt vorzunehmen. Notwendig wäre eine Klärung nicht nur der tatsächlichen Investitionsbereitschaft sondern auch der bestgeeigneten Organisationsform eines solchen Modells, das sowohl bei Sanierungen als auch bei Neubau-Investitionen in Frage kommen könnte. Hier können Erfahrungen vergleichbarer Initiativen aus anderen Kommunen/Regionen ausgewertet werden. Die Stadt bzw. SelbWERK könnte als Koordinatorin einer solchen Kooperation fungieren, und insbesondere SelbWERK auch als Partner bei fachlichen Fragen oder ggf. auch bei baulichem Umsetzungen.

Arbeitsgruppe Verkehr

Natürlich ist dieser Punkt abhängig von den Planungen des Investors FOC/Storg. Letztendlich ergeben sich die Fragen um die Abwicklung der Verkehrsströme als auch um die Schaffung einer attraktiven Fußwegeverbindung zwischen dem Factory In und dem Storg. Wie könnte es durch verkehrliche Maßnahmen gelingen, die Schillerstraße durchlässiger für Fußgänger zu machen und ggf. auch Besucher der Fachmärkte fußläufig in die Ludwigstraße zu locken? Brauchen wir mehr Verkehrsberuhigung? Waren die weiteren Fragen, mit denen sich dieser Workshop mit 15 Teilnehmern befasst hat.

In der Mehrheit werden von den Teilnehmer/innen Argumente angeführt, die für die Aufrechterhaltung der Marienstraße im Zwei-Richtungsverkehr sprechen. Eine Alternative würde sehr große Umbauten im Straßensystem erfordern, außerdem ist jede Alternative relativ kompliziert und erschwert die Orientierung gerade für auswärtige Besucher. Weiterhin würde die Sperrung der Marienstraße die gewünschte gute Erreichbarkeit der Ludwigstraße beeinträchtigen. Zu berücksichtigen sei natürlich auch die An- und Abfahrt zu den FOC-Stellplätzen. Bei Beibehaltung der aktuellen Verkehrslösung stellt sich die besondere Schwierigkeit der Fußgängerquerung des Sparkassenplatzes. Zwei Lösungen werden gesehen: Zur Prüfung empfohlen wird eine Straßenquerung mit Ampellösung. Zweite Alternative wäre eine barrierefreie Überführung als Rampe oder Brücke. Die Fußgängerquerungen setzen in der Regel viel Raum im Kreuzungsbereich voraus. Alternative 2: Sperrung der Marienstraße. Dies würde Ableitungen über Heinestraße und Mühlstraße/Talstraße zur Folge haben. Im Falle einer solchen Lösung würde es notwendig sein, größtmögliche Anteile des Verkehrs unter Umgehung der Innenstadt abzuleiten. Der Albert-Pausch-Ring böte sich u.a. als Ableitungspotenzial an. Alternative 3: Als prüfbare Alternative wurde eine Einbahnregelung in der Marienstraße vorgeschlagen mit Einbahnstraße stadtauswärts in der Marienstraße und Einbahnstraße stadteinwärts Mühlstraße/Talstraße. In diesem Fall wäre die Anlage eines Kreisverkehrs am Ende der Talstraße sinnvoll. Folgende Schlussfolgerung wurde gezogen: Der Stadt und mögliche Verkehrsgutachter mögen bevorzugt die Variante der Aufrechterhaltung des Zwei-Richtungsverkehrs in der Marienstraße prüfen. Diese Prüfung sollte die mögliche und notwendige Straßenreite umfassen und insbesondere die Fußgängerquerung. Prioritär sei die ebenerdige Querung, danach die Überführung zu prüfen. Als weitere Variante sollte die Einbahnregelung zur Prüfung beauftragt werden.

Grundsätzlich wird die Schillerstraße als groß dimensioniert und als Hindernis für die Fußgängerquerung gewertet. Sollte aber die „große“ Outlet-Lösung kommen, ist davon auszugehen, dass zusätzliches Verkehrsaufkommen zu bewältigen ist. Denkbare Verkehrsberuhigungsmaßnahmen sind vor dem Hintergrund dieses zu erwartenden Mehrverkehrs zu prüfen. Eine unkomplizierte Fußgängerquerung zur zügigen Verbindung von Ludwigstraße und Fachmarktzentrum wird begrüßt. Eine Schwierigkeit stellt aber neben der Querung der Schillerstraße besonders die Führung über den Parkplatz, der Privatgelände ist, dar. In der Vergangenheit konnte dafür keine Lösung gefunden werden. Zu prüfen wäre eine Fußgängerführung westlich des Fachmarktes. Ob der Platz dafür ausreicht, kann nicht abschließend bewertet werden. Der Ankauf des ehemaligen NKD-Gebäudes an der Ludwigstraße mit Durchstich zur Schillerstraße wird nach Rückbau des Gebäudes als Potenzial für eine zügige Verbindung gewertet. Es gilt zu klären, ob die existierende Ampel an der Schillerstraße ggf. Richtung Westen versetzt werden kann.

Ludwigstraße: Die heutige Verkehrslösung in der Ludwigstraße hat eine lange Vorgeschichte mit intensiven Diskussionen. Es wird vermutet, dass die Einzelhändler an der Ludwigstraße die Durchfahrtmöglichkeit und die Stellplätze in Ladennähe für existenziell notwendig halten. Im Falle einer „großen“ Factory Outlet-Lösung könnte sich die Frage neu stellen, um eine authentische Einkaufsstraße mit hoher Aufenthaltsqualität als Ergänzung der Outlet-Angebote zu positionieren. Wenn die „große“ Lösung entscheidungsreif ist, wird empfohlen, alternative Verkehrslösungen in der Ludwigstraße noch einmal zur Diskussion zu stellen.

Nach diesen Workshops soll es am 13. Dezember um 19 Uhr im Rosenthal-Theater eine Zwischenbilanz-Veranstaltung geben. Auch ein Onlinedialog soll demnächst starten. Im Februar 2017 finden wiederum Workshop-Termine stat. Zu diesen können auch weitere Interessierte teilnehmen. Im April 2017 findet die Abschlussveranstaltung mit dem Entwurf des „Masterplan Innenstadt“ statt. Bereits jetzt sind die Architekten, die aus dem Wettbewerb EUROPAN mit ihren Konzept „Urban Toolkit“ damit beauftragt, einige Ergebnisse aus den Workshops einzubinden und Lösungsansätze zu finden. „Ich spüre durchaus eine Aufbruchstimmung“, will Martin Karsten bereits erkannt haben. Vielfach habe man wohl nur auf ein Startsignal gewartet. Und das auch nicht ala „Stadt mach mal“, sondern auch selbst getreu dem Namen des Programm „Innenstadt SELBer planen“ mit anpacken wollen.