27.8.2020 – Geplante Neubauten, genehmigte Bauvorhaben… - der Ferienausschuss des Selber Stadtrats hatte in seiner Sitzung am Mittwochabend auch einige Punkte aus dem Baubereich wie folgt auf seiner Tagesordnung:

+++ Auf dem Büroweg genehmigt +++

Im Vorfeld der Sitzung wurden von der Bauaufsicht der Stadt Selb die Errichtung einer landwirtschaftlichen Mehrzweckhalle auf dem Anwesen Steinselb 12, der Einbau einer Wohnung und Nutzungsänderung eines bestehenden Ladens zu Wohnzwecken in der Ludwigstraße 17, die Nutzungsänderung von Wohnräumen zu Büroräumen im 1. Obergeschoss in der Gebrüder-Netzsch-Straße 20 sowie die Nutzungsänderung von einer Gewerbeeinheit zu einer Wohneinheit im Erdgeschoss in der Längenauer Straße 60 auf dem Büroweg genehmigt.

Weiter wurden im Genehmigungsfreistellungsverfahren der Neubau eines Balkons in der Friedrich-Ebert-Straße 50, die Erweiterung des bestehenden Balkons mit Gartentreppe in der Senefelder Straße 34 sowie die Erweiterung einer bestehenden Garage in der Hainstraße 14 behandelt.

+++ Errichtung eines Metallgerätehauses +++

Abgelehnt wurde aus bauplanungs- und denkmalschutzrechtlichen Gründen der Antrag auf Errichtung eines Metallgerätehauses auf Fl. Nr. 695 (neben dem Wohn- und Geschäftshaus Hohenberger Str. 29 - ehemalige Gaststätte „Kastanienhäich“) wird abgelehnt.

Das Vorhaben wäre zwar zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen dabei jedoch gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Auf dem direkt angrenzenden Nachbargrundstück befindet sich das denkmalgeschützte Haus Hohenberger Straße 23, die „Pechhütte“. Dieses Haus prägt das Ortsbild ganz erheblich und ist zudem ein historisches Gebäude mit großer Bedeutung für die Selber Stadtgeschichte. Das geplante Gerätehaus im direkten Umfeld würde diesen bedeutsamen Anblick stark abwerten. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) teilt diese Auffassung.

+++ Neubau einer Garage mit Flachdach +++

Die Baugenehmigung in Aussicht gestellt wird für den Neubau einer Garage mit Flachdach in der Carl-Netzsch-Straße 7. Das Bauvorhaben widerspricht dem Bebauungsplan zwar dahingehend, dass die geplante Garage mit einem Flachdach anstatt der laut Bebauungsplan zulässigen Dachform „Satteldach“ errichtet werden soll. Diese Abweichung ist aus städtebaulicher Sicht allerdings vertretbar (in der Umgebung sind bereits mehrere Flachdächer vorhanden) und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Eine Befreiung wird gemäß § 31 Abs. 2 BauGB befürwortet.

+++ Nutzungsänderung von Gaststätte in Fitnessräume ++

Durch den Ausschuss zugestimmt wurde der Nutzungsänderung der ehemaligen Gaststätte der Jahnturnhalle zu Fitnessräumen und einer Fassadenänderung.      

+++ Neubau der Gebäude 5 und 6 für das Factory Outlet Center +++

Genehmigt wurde der Bau der Gebäude 5 und 6 des Factory Outlet Center in der Vielitzer Straße.

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 205 „FOC“ der Stadt Selb der, nachdem die Aufstellung von der Regierung von Oberfranken noch zu genehmigen ist, noch nicht rechtskräftig ist, aber Planungssicherheit erreicht hat.

Der künftige Bebauungsplan setzt für den betreffenden Bereich eine abweichende Bauweise fest. Unter Einhaltung der Abstandsflächen sind dabei Gebäudelängen von über 50 m Länge zulässig. Die Abstandsfläche des südwestlichen Gebäudeteils des „Gebäude 5“ liegt nun auf dem Areal der hier noch einzuziehenden Vielitzer Straße. Soweit hier eine Abweichung von den Vorschriften zum Abstandsflächenrecht möglich ist, kann diesbezüglich eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugestanden werden. Sie ist städtebaulich vertretbar und dann auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Grundzüge der Planung werden durch die Abweichung nicht berührt. Aus bauordnungsrechtlicher Sicht bleibt anzumerken, dass eine Abweichung vom Abstandsflächenrecht gegeben werden kann.

Beim südwestlichen Gebäudeteil ergibt sich zur jetzigen Vielitzer Straße hin etwa auf 14 m Länge eine Überschreitung der Baugrenze um etwa einen Meter. Für die Abweichung kann eine Befreiung gewährt werden.

Der künftige Bebauungsplan setzt unterschiedliche Emissionskontingente fest und bestimmt, dass u.a. bei der Neuerrichtung von Gebäuden mit der Bauaufsichtsbehörde die Notwendigkeit eines schalltechnischen Nachweises abzuklären ist. Aufgrund des festgesetzten Lärmemissionskontingentes -LEK- von 55/45 dB(A) und dem Umstand, dass lediglich während der Tagzeit die Nutzung erfolgt, ist der Nachweis zum jetzigen Zeitpunkt für das Gebäude 6 nicht erforderlich. Sollte aber auch eine Nutzung während der Nachtzeit (z.B. Warenanlieferung, Entsorgung) erfolgen, ist hierzu eine gutachtliche Einschätzung erforderlich.

Der Bebauungsplan begrenzt die max. zulässigen Höhen der Gebäude durch die Festsetzung von Trauf- und Gebäudehöhen. Im betroffenen Bereich ist eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 10m vorgegeben. An der Südwestecke weist das Gebäude 6 eine Höhe von ca. 10,70 m auf. Für die Abweichung kann eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB gewährt werden. Sie ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Grundzüge der Planung werden durch die Abweichung nicht berührt.

+++ Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Garage +++

Keine Einwände hat der Ferienausschuss beim geplanten Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Garage auf dem Anwesen Am Vielitzberg 5 in Unterweißenbach.

Das Einfamilienwohnhaus und die Garage überschreiten zwar die überbaubare Grundstücksfläche und widerspricht so dem Bebauungsplan. Infolge der vom Bebauungsplan abweichenden Parzellierung der Grundstücke ergeben sich besonders im Bereich zwischen der Straße Am Vielitzberg und der Autobahn aber generell Überschreitungen der jeweiligen überbaubaren Grundstücksfläche. Auch wurden im Baugebiet bereits zahlreiche Befreiungen von der überbaubaren Grundstücksfläche gewährt.

Aus städtebaulicher Sicht ist im vorliegenden Fall die Abweichung vertretbar und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Grundzüge der Planung werden dadurch nicht berührt. Befreiungen können entsprechend gewährt werden. Das Bauvorhaben ist somit planungsrechtlich zulässig.

+++ Errichtung eines überdachten Freisitzes +++

Zugestimmt wurde dem Vorhaben, auf dem Anwesen Tilsiter Straße 3 einen überdachten Freisitz zu errichten.

Die Überdachung soll dabei in Form eines flach geneigten Pultdachs errichtet werden. Dies widerspricht dem Bebauungsplan, der nur Satteldächer vorsieht. Diese Abweichung ist aus städtebaulicher Sicht jedoch vertretbar und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Eine Befreiung wird gemäß § 31 Abs. 2 BauGB befürwortet.

+++ Bau einer Fertiggarage +++

Der Erlaubnisbescheid für den Bau einer Fertiggarage auf dem Anwesen Ulmenweg 8 wird in Aussicht gestellt.

Die Fertiggarage soll mit einem Flachdach errichtet werden. Dies widerspricht dem Bebauungsplan, der nur Satteldächer vorsieht. Im Baugebiet wurden bereits zahlreiche Befreiungen von der festgesetzten Dachform gewährt. Auch in diesem Fall kann eine Abweichung befürwortet werden.

+++ Errichtung von Wohnhaus und Garage sowie Lagerhalle +++

Der Antragsteller ist im Installateur- und Heizungsbauerhandwerk tätig und auf der Suche nach einem Grundstück, wo er Wohnhaus und Firmensitz verknüpfen kann. Auf dem favorisierten Grundstück Fl. Nr. 74/1 der Gemarkung Längenau sollen ein Wohnhaus mit ca. 12m mal 10m Grundfläche, Garten, Terrasse und eine Doppelgarage mit ca. 7m mal 6m Grundfläche entstehen. Zudem sind eine Lagerhalle mit Büro mit einer Grundfläche von ca. 18m mal 10m sowie drei bis vier zugehörige Parkplätze geplant.

Bezüglich der vom Betrieb ausgehenden Immissionen erklärt der Antragsteller, dass die Handwerksarbeiten üblicherweise auf Baustellen stattfinden und somit keine typischen Werkstatt- oder Produktionsgeräusche zu erwarten seien. Der Lieferverkehr beschränke sich auf drei bis sechs Anlieferungen pro Woche, am Wochenende sei der Betrieb geschlossen.

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich und ist nicht privilegiert. Es beurteilt sich daher als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB, wonach es im Einzelfall zugelassen werden kann, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.

Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als „Fläche für die Landwirtschaft mit besonderer Bedeutung für das Orts- und Landschaftsbild und die Naherholung“ dargestellt.

Derzeit ist das Grundstück im Südosten mit einer Garage bebaut. Die Zufahrt verläuft entlang der Südgrenze. Etwa 4/5 der Grundstücksfläche werden gemeinsam mit der benachbarten Fläche als Grünland bewirtschaftet.

Da das Grundstück durch Verkehrsflächen oder Bebauung begrenzt wird, ist der Zuschnitt für eine wirtschaftlich sinnvolle landwirtschaftliche Nutzung eher ungünstig.

Das beteiligte Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) hat grundsätzlich keine Einwände gegen das Vorhaben. Es weist aber in seiner Stellungnahme darauf hin, dass sich in einer Entfernung von rund 60m zum geplanten Wohnhaus zwei landwirtschaftliche Betriebe befinden, so dass mit entsprechenden Emissionen zu rechnen ist.

Die Untere Naturschutzbehörde äußert ebenfalls keine Bedenken, weist aber darauf hin, dass bei einem größeren Bauvorhaben wie diesem die Bayer. Kompensationsverordnung (BayKompV) anzuwenden ist. Dies bedeutet, dass ggf. Ausgleichsmaßnahmen erfolgen müssen. Daher wird im späteren Baugenehmigungsverfahren zu einem landschaftspflegerischen Begleitplan geraten, in dem der Ausgleichsbedarf ermittelt und die Ausgleichsmaßnahmen dargestellt werden.

Von dem Vorhaben selbst sind keine unzuträglichen Immissionen für die Nachbarschaft zu erwarten, insbesondere auch aufgrund der überwiegend auswärtigen Tätigkeit.

Das Grundstück liegt an der öffentlichen Straße an; die Ver- und Entsorgung ist ebenfalls möglich. Somit ist die Erschließung als gesichert zu betrachten.

Aus bauplanungsrechtlicher Sicht wird deshalb empfohlen, das Vorhaben als sonstiges Vorhaben zuzulassen. Dem Antragsteller wird vorbehaltlich der bauordnungsrechtlichen Prüfung im späteren Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung in Aussicht gestellt.

+++ Erhöhung des Kniestocks +++

Anlässlich einer Bauvoranfrage beschloss der Bauausschuss in seiner Sitzung am 11.12.2019, auf den Grundstücken Fl. Nrn. 1517 und 1517/5 am Rainer-Maria-Rilke-Weg eine Wohnbebauung unter der Bedingung zuzulassen, dass die erforderliche Erschließung auf Kosten der Antragstellerin erstellt und unterhalten wird. Das Vorhaben befindet sich derzeit in Planung. Die Antragstellerin bittet nun darum, den Kniestock auf 1,35m anstatt maximal 0,75m erhöhen zu dürfen.

Der Anfrage liegen Pläne für ein Wohnhaus – allerdings mit der festgesetzten Kniestockhöhe von 0,75m - bei. Der geplante Standort wird nicht gezeigt. Daher ist aufgrund der vorliegenden Unterlagen keine abschließende Aussage möglich, da z.B. die Auswirkungen auf die Nachbarn nicht mit letzter Sicherheit beurteilt werden können. Nach jetziger Einschätzung wird allerdings davon ausgegangen, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Grundzüge der Planung werden dadurch nicht berührt. Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 wären damit gegeben. Ein rechtsverbindlicher Beschluss bleibt dem späteren Baugenehmigungsverfahren mit aussagekräftigen Unterlagen vorbehalten.

+++ Dacheindeckung des Gebäudes Wittelsbacherstraße 13 +++

Die Antragstellerin beantragt die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zur Neueindeckung des Gebäudes Wittelsbacherstraße 13, weil die vorhandene Dachhaut aus Schiefer renovierungsbedürftig ist. Laut des beigefügten Vorschlages einer Dachdeckerfirma sollen engobierte Tondachziegel in der Farbe schwarz zur Ausführung kommen.

Das Gebäude ist in der Denkmalliste der Baudenkmäler mit folgendem Listentext eingetragen: „Ehem. Kath. Schulhaus, neuromanischer Bau, verputzt mit Werksteingliederung, Satteldach, 1884.“

Vorbehaltlich der Zustimmung des Bayer. Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) werden die geplanten Dacharbeiten samt der gegebenenfalls notwendigen Tragwerksrenovierung an dem Baudenkmal Wittelsbacherstraße 13 gestattet.

Bereits im Vorfeld hat das BLfD darauf hingewiesen, dass es aus denkmalschutzrechtlicher Sicht die Anbringung der engobierten Ziegel anstelle einer Naturschiefereindeckung nicht hinnehmen kann und dass Fördermittel nur für das Material Naturschiefer in Betracht kommen. Ferner wurde angeregt, ein Tragwerks-Kurzgutachten zu beauftragen, um die erfahrungsgemäß häufig vorkommenden altersbedingten Mängel am Tragwerk auszuschließen. Zum jetzigen Zeitpunkt steht die Antragstellerin direkt mit dem BLfD in Kontakt, um das bisherige Angebot zu überarbeiten. Eine finale Planung steht noch aus.

+++ Errichtung eines Sichtschutzzaunes +++

Mit 6:4-Stimmen mehrheitlich zugestimmt wurde dem Vorhaben einer Antragstellerin zur Errichtung eines Sichtschutzzaunes aus Metall und satiniertem Glas an der nördlichen Grundstücksgrenze ihres Wohnhauses Edith-Stein-Weg 12. Dieser soll die Lücke zwischen den vorhandenen Nebengebäuden schließen und ca. 5,60 m lang und 2 m hoch sein.

Das Vorhaben liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 140 „Kappel“ der Stadt Selb. Dieser setzt für die gegenständliche Grundstücksgrenze eine Einfriedung bis maximal 1,20 m Höhe mittels eines Maschendrahtzaunes fest. Zwischen der Grundstücksgrenze und dem Edith-Stein-Weg befindet sich ein
Garagenhof. Der Sichtschutzzaun wäre etwa 6 m im Mittel von der Straße entfernt zwischen zwei Garagen, wobei seine Höhe dabei ungefähr der Garagenhöhe entspricht.

Eine klare Linie fordert unter anderem Gerhard Bock (Aktive Bürger). Er erinnerte daran, dass erst kürzlich im Bauausschuss einem Antragsteller in der Alten Rehauer Straße die Errichtung eines 1,60 m hohen Stabmattenzaunes untersagt wurde. Oberbürgermeister Ulrich Pötzsch ergänzte hierzu, dass es sich dabei um eine angedachte Einfriedung des Grundstückes gehandelt habe, hier man nun aber von einem Sichtschutz spreche. Roland Schneider (FWS) sieht diesen zudem als einen Abschluss des angrenzenden Garagenhofes.