21.2.2018 - Der Haushalt der Stadt Selb ist genehmigt! Eine gute Nachricht aus dem Bauausschuss des Selber Stadtrats. Dieser hatte in seiner Sitzung am Mittwochabend nachfolgende zusammengefasste Punkte auf seiner Tagesordnung…

+++ Genehmigter Haushalt +++

Beifall gab es für eine gute Nachricht: der Haushaltsplan der Stadt Selb für 2018 wurde durch die Bezirksregierung genehmigt. Darüber informierte Oberbürgermeister Uli Pötzsch das Gremium. Die Genehmigung wurde am Dienstag der Stadt mitgeteilt.

+++ Auf dem Büroweg genehmigt +++

Im Vorfeld der Sitzung wurden von der Bauaufsicht der Stadt Selb folgende Bauvorhaben auf dem Büroweg genehmigt: der Teilabriss einer Doppelgarage und der Anbau eines Carports im Anwesen Eichenweg 8, die Nutzungsänderung eines ehemaligen Wirtshaus zu einer Radlerherberge sowie der Umbau und die Sanierung des Kiosks beim Waldbad "Langer Teich". Beim letztgenannten Punkt ergänzte Pötzsch, dass man diesen zukunftsfähig machen wolle. Auch habe man mittlerweile einen Interessenten, der den Kiosk pachten möchte. Dieser werde sein Konzept dem Stadtrat genauer vorstellen.

+++ Errichtung eines Einfamilienhauses +++

Planungsrechtlich als zulässig bewertet wird das Vorhaben, auf dem Grundstück Fl. Nr. 30/8 Gemarkung Längenau, Am Steingeröll, ein Einfamilienhaus zu errichten. Die Baugenehmigung wird in Aussicht gestellt. Befreiungen hinsichtlich Abweichungen bzgl. des geltenden Bebauungsplan können erteilt werden. Dies betrifft den Dachüberstand an den Traufseiten (1m statt max. zulässigen 50cm) sowie die Länge der Dachgaube (3,55m statt max. zulässigen 1,5m). Die Grundzüge der Planung sind hiervon nicht berührt, die Nachbarn haben dem Bauvorhaben bereits zugestimmt.

+++ Neubau eines Einfamilienhauses +++

Eine Baugenehmigung wird für den Neubau eines erdgeschossigen Wohnhauses mit Carport und Garage am Steinfurther Weg auf Fl. Nr. 2868 in Selb in Aussicht gestellt. Befreiungen hinsichtlich Abweichungen bzgl. des geltenden Bebauungsplan sind aus städtebaulicher Sicht vertretbar und können, auch da die Nachbarn der Planung zugestimmt haben, erteilt werden. Dies betrifft die vordere Baugrenzenüberschreitung (im Mittel um 1,5m), die Dachformen mit Dachneigungen des Hauses (Walmdach statt Sattel- oder Pultdach / 22 Grad statt 35-41 Grad) und Garagen/Carport (Flachdach statt Satteldach), den Garagenstandort (südwestliche Grundstücksgrenze) und die Stauraumtiefe des Carportes (3m statt 5m) sowie die Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ ca. 0,6 satt 0,4).

Aufgrund der geringen Tiefe und Breite des Baugrundstücks lässt sich das geplante Wohnhaus nicht anders als wie beantragt positionieren. Die ursprüngliche Planung für das Baugebiet ging von einem wesentlich größeren Grundstückszuschnitt aus. Aufgrund der nicht durchgeführten Bodenordnungsmaßnahmen (Umlegung) kam der jetzige Grundstückszuschnitt mit einer Größe von nur 365 m² zustande.

+++ Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Doppelgarage +++

Genehmigt wurde das Vorhaben, auf dem Grundstück Kastanienweg 8 ein Einfamilienwohnhaus mit einer Doppelgarage zu errichten. Auch hier können Befreiungen hinsichtlich der Dachform und der Dachneigung des Hautgebäudes (Walmdach mit 23 Grad Neigung statt Sattel- bzw. Pultdach mit einer Neigung zwischen 30 und 38 Grad) und der Doppelgarage (Flachdach) sowie der bis zu zwei Meter südwestlichen Überschreitung der Baugrenze gewährt werden.

+++ Errichtung eines Einfamilienhauses auf Fl. Nr. 87/2 in Silberbach – Bauvoranfrage +++

Vorbehaltlich der Zustimmung das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) wird das Vorhaben, ein Einfamilienhauses auf Fl. Nr. 87/2 in Silberbach zu errichten, als planungsrechtlich zulässig erachtet. Beabsichtigt ist hier der Bau eines Fertighauses mit Vollunterkellerung wobei der Keller aufgrund der Hanglage teilweise oberirdisch wäre. Im Kellergeschoss ist eine Heilpraktiker-Praxis geplant. Das betroffene Grundstück liegt direkt an der ausgebauten Straße „Am Silberbach“ an und wird bereits überwiegend gärtnerisch genutzt. Im Westen befinden sich Stellplätze und ein Carport. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze sind Bäume und Sträucher angepflanzt.

Das Vorhaben liegt im Außenbereich und ist nicht privilegiert. Die Zulässigkeit richtet sich daher nach dem Baugesetzbuch. Im Einzelfall können folglich sonstige Vorhaben im Außenbereich zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Der Flächennutzungsplan stellt für den Bereich, auf dem sich die Stellplätze und der Carport befinden, gemischte Baufläche dar. Hier ist auch das Wohnhaus geplant.

Für die restliche Grundstücksfläche ist im Flächennutzungsplan „Fläche für die Landwirtschaft mit besonderer Bedeutung für das Orts- und Landschaftsbild und die Naherholung“ dargestellt. Der Landschaftsplan sieht für den nördlichen Grundstücksteil zudem landschaftsprägende Baum- und Strauchgruppen entlang der Straße vor. Der südöstliche Teil des Grundstücks, also dort wo laut Flächennutzungsplan eine landwirtschaftliche Nutzung erfolgen soll, ist aufgrund der örtlichen Gegebenheiten (Hanglage, massiver Fels sogar an der Oberfläche) nur bedingt landwirtschaftlich nutzbar. Derzeit ist eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange daher nicht erkennbar.

Die Untere Naturschutzbehörde hat keine Bedenken, solange die im Südosten befindliche Teilfläche des Biotops erhalten bleibt.

+++ Errichtung einer Einfriedung am Vielitzberg +++

Als planungsrechtlich nicht zulässig bewertet wurde der Plan, das Grundstück Fl. Nr. 309/1, Gemarkung Unterweißenbach, mit einer 80 cm hohe Stützmauer in Form von Stützwinkeln aus Beton, deren Krone zusätzlich mit Gehölzen bepflanzt werden soll, einzufrieden. Das Einfahrtstor sollte dabei Säulen von 1,40 m Höhe erhalten. Wegen der Gestaltungsform bezog man sich auf ähnliche Ausführungen beim Wohnquartier Ludwigstraße / Obere Bergstraße. Zudem seien auch in der Umgebung des Baugrundstückes Bewehrungen aus Beton oder Mauerwerk anzutreffen. Angeführt werden hier die Anwesen Am Vielitzberg 1,2 oder 12. Laut Anfrage hätte sich damit insgesamt eine ca. 1,40 m hohe Einfriedung entlang des Gehweges ergeben.

Der Bebauungsplan begrenzt die Höhe der Einfriedungen auf maximal 1,10 m. Darin eingeschlossen ist ein maximal 20 cm hoher Sockel. Im Baugebiet findet sich keine wirklich vergleichbare Abweichung. Lediglich bei einem Anwesen ist eine ältere Stützmauer mit etwa 40 cm Höhe gegeben, deren Zustandekommen aber nicht mehr nachvollzogen werden kann. Aus städtebaulicher Sicht kann eine Befreiung nicht befürwortet werden. Die vorgenannte maximale Höhe der Einfriedung gilt natürlich auch für Tore. Wie die Beschreibung vermuten lässt, ist ein Einfahrtstor mit annähernd 1,40m Höhe vorgesehen. Auch dies widerspricht der Festsetzung. Aus städtebaulicher Sicht kann eine diesbezügliche Abweichung nicht befürwortet werden. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass, nachdem es sich hier um die Zufahrt zu den Garagen handelt, das Tor an der geplanten Stelle ohnedies unzulässig ist, da der gemäß Garagen- und Stellplatzverordnung erforderliche Stauraum nicht eingehalten wird.

+++ Fortführung des Straßenbestandsverzeichnisses +++

Die nicht ausgebaute Seitenstraße „Reuthweg“, Fl.-Nr. 409/21 Gemarkung Erkersreuth, ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 211 – Reuthweg – dargestellt und erschließt das Grundstück Fl.-Nr. 409/20 Gem. Erkersreuth. Der Straßengrund befindet sich im Eigentum der Stadt Selb. Eine Widmung zur öffentlichen Verkehrsfläche wurde bisher nicht verfügt. Beginnend ab der Einmündung Reuthweg Fl.-Nr. 491/30 an der südwestlichen Grundstücksgrenze der Fl.-Nr. 409/14 (0,000 km) bis zur südlichen Grundstücksspitze der Fl.-Nr. 409/26 (0,034 km) wird diese Straße mit Wirkung zum 01.03.2018 zur Ortsstraße gewidmet.

+++ Änderung Bebauungs- und Grünordnungsplan +++

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 20.12.2017 den Entwurf für die Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes Nr.182 für den Bereich des Flurstücks Nr. 1379/14 der Gemarkung Selb am Papiermühlweg in der Fassung vom 13.12.2017 gebilligt und beschlossen, dass diese Planung nach Baugesetzbuch offengelegt bzw. die Träger öffentlicher Belange auf dieser Grundlage beteiligt werden sollen. In der Zeit vom 08.01.2018 bis einschl. 09.02.2018 wurde auf der Grundlage des Entwurfes die Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt.

Der Bauausschuss nimmt vom Ergebnis der Behördenbeteiligung und vom Ergebnis der Bürgerbeteiligung Kenntnis und empfiehlt dem Stadtrat, den im Vortrag enthaltenen Behandlungsempfehlungen zuzustimmen und die im Vortrag enthaltenen Beschlussempfehlungen jeweils zum Einzelbeschluss des Stadtrats zu erheben. Außerdem wird dem Stadtrat empfohlen, den Entwurf für die Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes Nr.182 für den Bereich des Flurstücks Nr. 1379/14 der Gemarkung Selb am Papiermühlweg in der Fassung vom 13.12.2017, ergänzt um die im Vortrag enthaltenen Beschlussempfehlungen, einschließlich Begründung, als Satzung zu beschließen.

Selbiges gilt auch im Bezug auf die Änderung des Bebauungsplanes Nr.170 für das Gebiet zwischen Schillerstraße, Schmiedbergl, Ludwigstraße und Poststraße im beschleunigten Verfahren (Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB). Der Stadtrat hat hier in seiner Sitzung am 29.11.2017 den Entwurf für die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 170 in der Fassung vom 06.11.2017 gebilligt und beschlossen, dass diese Planung erneut nach offengelegt bzw. die Träger öffentlicher Belange erneut beteiligt werden sollen. Der Bauausschuss nimmt analog vom Ergebnis und enthaltenen Behandlungs- und Beschlussempfehlungen Kenntnis und empfiehlt dem Stadtrat, den Behandlungsempfehlungen zuzustimmen, die Beschlussempfehlung zum Einzelbeschluss des Stadtrats zu erheben und den geänderten Entwurf in der Fassung vom 06.11.2017, ergänzt gemäß dem im Vortrag enthaltenen Einzelbeschluss, einschließlich Begründung, als Satzung zu beschließen. Der Bauausschuss empfiehlt dem Stadtrat weiterhin, das Angebot des Landesamtes, die Befunderwartung und die damit verbundene Kostenbelastung zu erläutern, anzunehmen und zu diesem Zweck Vertreter des Landesamtes zu einer Sitzung des Stadtrats einzuladen. In diesem Punkt handelt es sich um die Thematik Bodendenkmalpflege. In seiner ersten Stellungnahme weist das Landesamt nämlich darauf hin, dass im gesamten Plangebiet Bodendenkmäler (Untertägige Siedlungsteile des Mittelalters und der frühen Neuzeit im Bereich der Altstadt von Selb) vorhanden sein könnten. Es sei erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in den Bebauungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen. Für den Fall, dass Bodeneingriffe durch Umplanung nicht vollständig oder in großen Teilen vermieden werden können bzw. eine konservatorische Überdeckung des Bodendenkmals nicht möglich sei, sei eine archäologische Ausgrabung durchzuführen. Für die Stadt Selb ist nun im relevanten Teilbereich des ehemaligen Brauereigeländes eine Bodendenkmalpflegerische Neubewertung möglich. Es werde deutlich, dass das Gelände (Fl.Nrn.: 180, 185, 192/1 und 195) bereits durch ältere Überplanungen und Abbrüche tiefgründig gestört sei. Hierzu werde es in Kürze zu einer Präzisierung des Denkmalumgriffs auch in der öffentlichen Variante des bayerischen Denkmalatlas kommen. Allerdings umfasse der Geltungsbereich des Bebauungsplans auch Bereiche die außerhalb des ehemaligen Brauereigeländes liegen und bisher nicht tiefgründig zerstört seien. Dies treffe insbesondere auf die Bebauung entlang der Ludwigstraße und insbesondere deren noch nicht überbauten Hinterhöfe zu.

+++ Errichtung eines Wohnhauses in Spielberg – Bauvoranfrage +++

Der Antragsteller möchte das Grundstück Fl. Nr. 51/2, Gemarkung Spielberg, erwerben und mit einem Wohnhaus bebauen. Er fragt an, ob dieses Grundstück, welches derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen sei, in Bauland umgewandelt werden könne. Seitens des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF) bestehen keine Bedenken, da Immissionsradien landwirtschaftlicher Betriebe nicht berührt würden und kein landwirtschaftlicher Betrieb vorhanden sei. Das Vorhaben liegt im Außenbereich und ist nicht privilegiert. Im Flächennutzungsplan ist der betreffende Bereich als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt. Derzeit wird das Grundstück als Pferdeweide genutzt. Es wird durch einen Flurbereinigungsweg von der zusammenhängenden Bebauung klar abgegrenzt. Dieser Weg ist als ausgebauter öffentlicher Feld- und Waldweg gewidmet.

Die Darstellung des Flächennutzungsplanes ist für den betroffenen Bereich zutreffend, da das Grundstück tatsächlich landwirtschaftlich nutzbar ist. Das Vorhaben widerspricht somit der Darstellung des Flächennutzungsplanes und ist derzeit nicht genehmigungsfähig.

Eine Wohnbebauung könnte allenfalls durch eine Außenbereichssatzung, die dann auch weitere Flächen umfassen muss, zugelassen werden. Diesen Weg empfiehlt nun der Bauausschuss dem Selber Stadtrat. Oberbürgermeister Pötzsch betonte, dass man in Spielberg weg von einem reinen Rundangerdorf teils schon eine Art Splittersiedlung habe. Das geplante Vorhaben füge sich dazu ins Gesamtbild ein. Für den Eigentümer der landwirtschaftlichen Fläche sei die Bewirtschaftung der angefragten Fläche auch nicht zwingend notwendig, Verkaufsbereitschaft wurde signalisiert.