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outletcity selb foc 0319 121.3.2019 – Die Änderung und Erweiterung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes Nr. 205 „FOC“ war Anlass für den Selber Stadtrat, im Rahmen einer Sondersitzung von Stellungnahmen und Beschlussempfehlungen Kenntnis zu nehmen, diese zu diskutieren und die weiteren Schritte zu beschließen.

In seiner Sitzung im Oktober 2018 hat der Selber Stadtrat vom Plankonzept für die Änderung und Erweiterung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes Nr. 205 „FOC“ im Bereich zwischen Ringstraße, Albert-Pausch-Ring, Wiesenstraße, Heinestraße, Weißenbacher Straße und Brunnenstraße und vom Entwurf für die zugehörige Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 2017/3 Kenntnis genommen und beschlossen, dass diese Konzepte der weiteren Bearbeitung zugrunde gelegt werden. Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden an den Bauleitplanverfahren beteiligt und Stellung zu nehmen. Nachfolgend die wichtigsten Stellungnahmen und Beschlussempfehlungen:

Die Abwasserbetriebe Selb weisen darauf hin, dass sich im betreffenden Gebiet befindende Mischwasserkanalisation nicht überbaut werden dürfe. Folglich wird empfohlen, die Kanaltrassen einschließlich eines 6m breiten Schutzstreifens als Festsetzung im Bebauungsplan aufzunehmen. Diese dürfen nicht überbaut werden. Auch die Zugänglichkeit und Wartung des Schachtbauwerke und der Kanalisation muss gewährleistet sein.

Der Bund Naturschutz kritisierte den Eingriff in Gehölzstrukturen. Dazu sei eine großflächige Versiegelung in Zeiten sinkender Grundwasserspiegel nicht zu verantworten. Für die Parkplätze sei daher eine weitgehend wasserdurchlässige Oberfläche einzuplanen. Die Stadt Selb weist daraufhin, dass bereits zu Beginn der Planung darauf hingewiesen wurde, dass die Eschenallee erhalten bleiben soll. Aus einem vom Investor in Auftrag gegebenen und vorgelegten Gutachten heißt es u.a., dass vorhandene Großbäume schon seit mehr als 25 Jahren nicht mehr gepflegt wurden und jetzt eine große Pflegemaßnahme durchzuführen ein großes Risiko sein würde. Eine Erhaltenswürdigkeit sei nicht gegeben.

In Anbetracht des Gutachtens scheint eine Verpflichtung zum Erhalt der mittlerweile schon gerodeten Bäume aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und besonders der Sicherheit nicht gerechtfertigt sein. Die angedachte Ausgleichsfläche wird nicht wie ursprünglich geplant als Streuobstwiese gestaltet, sondern entsprechend dem Vorschlang des BUND als Magerwiese mit Hecken und Gebüschen. Angestrebt wird auf dem entstehenden Parkplatz eine Versickerung des Niederschlagswassers auf der Fläche.

Im Namen der Bundespolizeiinspektion Selb hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Bedenken bezüglich künftiger Lärm- und Abgasimmissionen, die von der angrenzend geplanten Nutzung (Parkplätze, Indoor-Spielplatz) ausgehen werden, geäußert. Diese konnten bereits ausgeräumt werden. Allerdings ist aus Sicherheitsgründen das Spielhaus nach Westen hin ohne Wand- und Dachöffnungen auszuführen. Nutzungen der Dachfläche, die den Aufenthalt von Personen vorsehen, sind untersagt. Ebenso sind Balkone an der Süd- und Nordseite des Gebäudes unzulässig. Die Abstandsflächen zum Grundstück der Bundespolizei sind zu erweitern und einzuhalten.

Die Feuerwehr weist darauf hin, dass die Breite der neu zu bauenden Wendeanlage, die künftig die südliche Vielitzer Straße abschließt, für Feuerwehrfahrzeuge ausrechend bemessen wird.

Nachdem die vorliegende Bauleitplanung die Größe der Verkaufsflächen und auch die damals festgelegten Sortimente mit Verkaufsflächen nicht tangiert, erhebt die Industrie- und Handelskammer (IHK) für Oberfranken gegen die geplante Änderung keine Einwendungen. Stadt und Investor sollen eine enge Abstimmung vornehmen, um negative Auswirkungen auf die Innenstadt zu vermeiden. Wünschenswert wäre es, wenn, wie mehrfach in den Medien bereits publiziert, eine Anbindung zur Innenstadt gelänge, insbesondere eine Wiederbelebung des ehemaligen Kaufhauses Storg und eine Aufwertung der Marienstraße.

outletcity selb foc 0319 2Das Landratsamt Wunsiedel nahm zum Naturschutz, Bodenschutz und Immissionsschutz Stellung. So wird u.a. vorgeschlagen, auf freiwilliger Basis Nisthilfen für Fledermäuse an den (neuen) Gebäuden anzubringen. Weiter wird empfohlen, Wohnungen nur in wenigen von eventuellen Emissionsquellen möglichst abgeschirmten Bereichen zuzulassen Außerdem soll festgeschrieben werden, dass diese Wohnungen nur für Bereitschafts- und Aufsichtspersonal gedacht sind und eine anderweitige Nutzung, insbesondere eine Wohnnutzung ohne Betriebsbindung nicht zulässig ist. Während eine ursprünglich geplante Eventhalle als auch ein Hotel im Konzept nicht mehr vorgesehen ist, entsprechende Empfehlungen nicht mehr beachtet werden müssen, so wird zu einem angedachten Musterhaus erklärt, dass dieses lediglich zu Besichtigungszwecken dienen darf.

Laut der Regierung von Oberfranken bestünden gegen die Bauleitplanung aus landesplanerischer und baurechtlicher Sicht keine Einwände. Hinsichtlich Qualität der Bebauung und die Einfügung in die Umgebung wäre ein städtebauliches Bebauungskonzept als Grundlage für den Bauleitplan und die weitere Abstimmung zu empfehlen. Dies sei umso wichtiger, um negative Auswirkungen auf das Ortsbild zu vermeiden, da das Outlet direkt an die Innenstadt angrenzt.

Damit die Nutzung FOC funktioniert, also die diesbezüglichen spezifischen Festsetzungen (z.B. zu Verkaufsflächen und Sortimentsbeschränkungen) rechtlich haltbar sind, ist es wichtig, dass das FOC als „ein Betrieb“ unter „einer Leitung“ geführt wird. Weiter heißt es, dass die durch Zielabweichungsverfahren beschlossenen und im Bebauungsplan festgesetzten Verkaufsflächen und zugehörigen Sortimente Bestandsschutz genießen. Eine Reduzierung hätte unweigerlich Entschädigungsleistungen der Stadt zur Folge. Zudem sind diese Gegenstand einer Vereinbarung mit mehreren Nachbarkommunen. Unter den Handlungsempfehlungen heißt es, dass eine Schwächung des Standorts sich automatisch auch auf die weiteren Innenstadtlagen auswirke und städtebaulich negative Auswirkungen zur Folge haben könnte. Das FOC ist somit als städtebaulich relevanter Standort zu klassifizieren.

Im Bebauungsplan zu präzisieren sind dazu die Festsetzungen zur Grünordnung (z.B. zum Pflanzgebot).

Bezugnehmend auf den Denkmalschutz wird auf das denkmalgeschützte Portal der Ofenhalle hingewiesen. Lösungsansätze wurden diskutiert. Unter anderem wurde auch geprüft, ob im Bereich vor dem Denkmal – ähnlich einem Amphitheater – die Auffüllung des Areals zur Überführung des FOC über die Heinestraße aussparen zu können. Aufgrund einer Stellungnahme der Feuerwehr Selb und unter Abwägung der Interessen des Denkmalschutzes mit eventuellen Nachteilen bei der Personenrettung wurde jedoch darauf verzichtet. Im vorliegenden Fall sind die brand– und sicherheitsschutztechnischen Vorgaben höher einzustufen, als die der Denkmalpflege.

Das geschützte Kriegerdenkmal im Innenhof der ehemaligen Fabrik, das von Außenstehenden bisher nicht wahrgenommen werden konnte, soll anderweitig integriert werden.

Zum Thema technischer Umweltschutz bestehe aus fachlicher Sicht für das gesamte Betriebsgelände ein hoher Altlastenverdacht. Die Standfestigkeit könne so beeinträchtigt sein. Die Beauftragung einer orientierenden Untersuchung an ein Ingenieurbüro mit Erfahrungen auf dem Gebiet des Rückbaus von Porzellanfabriken wird empfohlen.

 

Bürgerbeteiligung:

Siegfried Glässel kritisiert mit der geplanten Anzahl von ca. ebenerdigen 1.100 Kfz-Stellplätzen den Flächenverbrauch und den Verlust von Gehölzstrukturen. Der Bau eines Parkhauses müsse demnach dem Investor zwingend vorgeschrieben werden.

Hierzu wurde erklärt, dass der Stadt Selb die nachteiligen Auswirkungen sowie die Veränderung des gewohnten Ortsbildes sehr wohl bewusst seien. Allerdings gelte es bei der vorliegenden Planung zwischen dem geplanten Vorhaben und den damit verfolgten Zielen und den nachteiligen Folgen abzuwägen. Die Entwicklung des Outlet Centers und der dazugehörigen innerstädtischen Potenzialflächen wird hierzu als unerlässlich gesehen. Eine erfolgreiche Verwirklichung des FOC sei folglich für die Stadt und seine Bürger von besonderer Bedeutung. So gelte es u.a. die Gepflogenheiten der potentiellen Kunden bestmöglich zu berücksichtigen. Hierzu zähle z.B. auch die geringere Akzeptanz von Parkhäusern und Tiefgaragen. In punkto Wirtschaftlichkeit würde ein Parkhaus zudem beträchtliche Kosten nach sich ziehen. In Anbetracht der herausragenden Bedeutung des Vorhabens sei die Stadt folglich der Auffassung, dass die Vorteile, die das Vorhaben mit sich bringen, die Nachteile deutlich aufwiegen. Weiter wird darauf hingewiesen, dass u.a. der Verlust von Gehölzstrukturen bzw. der Flächenverbrauch bei der Ermittlung der Ausgleichsflächen berücksichtigt wurden

Anwohner aus den Anwesen Vielitzer Straße 14, 20 und 23 äußerten Bedenken gegen das bevorstehende Bauvorhaben. So werden erhöhte Abgaswerte und eine höhere Feinstaubbelastung durch ein höheres Verkehrsaufkommen und zusätzliche Lastkraftwagen, sowie steigende Lärmbelastung, mehr Schäden an Häusern und an den Straßen bis zu Gefahren für die Kinder der Anwohner befürchtet.

Diesbezüglich wurde darauf hingewiesen, dass die Vieltzer Straße zukünftig nicht mehr durchgängig befahrbar sein wird, so dass im wesentliche nur noch Anwohner, Anlieger und der Ver- und Entsorgungsverkehr des Centers diesen Abschnitt befahren werden- Die Erschließung der Parkplätze für das FOC erfolgt nur von der Ringstraße bzw. dem Albert-Pausch-Ring. Typischerweise erfolgt dazu die Warenanlieferung derartiger Einzelhandelseinrichtungen in der Regel nicht mit LKW sondern mit Lieferwägen. Auch erfolgt eine Belieferung während der Tagzeit, somit ist auch keine Zunahme des Verkehrs und damit verbundener Schallemissionen während der Nacht anzunehmen.

 

Große Kritik übte Rudolf Kirschneck (SPD). Insbesondere das Roden sämtlicher Bäume missfällt. Auch zweifelt er das Gutachten an, mit dem die Baumfällungen gerechtfertigt wurden. Erklärungen durch den Investor finde er peinlich und vermisse konstruktive Gespräche. Folglich spricht Kirschneck aus städtebaulicher Sicht gar von einer Katastrophe, wenn es später um die Marienstraße bis hin zum Storg gehe. Den Investor dürfe man nicht frei gewähren lassen, Wünsche seitens der Stadt sollen berücksichtigt werden. Auch Irene Pohl (Aktive Bürger Selb) zeigte sich mit der Abholzaktion unzufrieden.

Oberbürgermeister Ulrich Pötzsch erwähnte, dass man als Stadt durchaus viel Einfluss auf den Investor habe. So werde beispielsweise seit rund eineinhalb Jahren in Form eines Architektenwettbewerbs die zukünftige Bebauung der Marienstraße klar definiert. Und hier sei Stadtrat Kirschneck auch involviert.

Dr. Klaus von Stetten (Aktive Bürger Selb) sprach seinen Dank an das Bauamt für die sehr ausführliche und zeitintensive Behandlung des Themas aus. Es sei gut, dass zahlreiche Vorschläge und Behandlungsempfehlungen aufgenommen werden. Ihm sei aufgrund der vielen aufgeführten, oft gar sich selbst widersprechenden, Punkte durch die Behörden vielmehr Bange um den Wirtschaftsstandort Deutschland. Umso mehr ziehe der Fraktionsvorsitzende seinen Hut vor den Anstrengungen des Investors. Wie er, so betrachtet auch Wolfgang Kreil (CSU/FWS) die gefällten Bäume nicht ganz so tragisch. Dies sei wieder reparabel, man müssen eben Geduld aufbringen. Ziel sei es immer gewesen, mit dem hier entstehenden Einzelhandel attraktiv für Gäste zu sein, dies könne man mit einem sehr hohen Niveau erreichen. Schon jetzt habe der Investor es sich viel kosten lassen, um zahlreiche Auflagen zu erfüllen.

Kai Hammerschmidt (SPD) sieht in den Investitionen ebenso eine große Chance für die Stadt. Man müsse einen gesunden Mittelweg finden, um einerseits bestmöglich unterstützen zu können, ohne aber die komplette Sicht über die Stadtentwicklung zu verlieren. Sein Parteikollege Roland Graf stimmte dem zu, wünscht sich jedoch die Einsicht in das erwähnte Gutachten über den Baumbestand. Ulrich Pötzsch ergänzte, dass im Zuge der entstehenden Parkplatzflächen auch wieder über 100 neue Bäume durch den Investor gepflanzt werden.

Mehrheitlich – Gegenstimme von Kirschneck und Pohl – stimmte der Stadtrat den Beschlussempfehlungen zu und erhebt damit Beschlussempfehlungen jeweils zum Einzelbeschluss des Stadtrats. Vom vorgelegten Entwurf für die Änderung und Erweiterung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes Nr. 205 „FOC“ im Bereich zwischen Ringstraße, Albert-Pausch-Ring, Wiesenstraße, Heinestraße, Weißenbacher Straße und Brunnenstraße und vom Entwurf für die zugehörige Änderung des Flächennutzungsplanes Nr. 2017/3, jeweils einschließlich Begründung, jeweils in der Fassung vom 20.3.2019, nahm der Stadtrat Kenntnis. Gebilligt wurden die Planentwürfe. Deren Offenlegung sowie die Beteiligung der Behörden auf Grundlage der Entwürfe wurde zudem beschlossen. outletcity selb foc 0319 1

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